La asequibilidad del mercado inmobiliario es tan mala que Zillow dice que te llevará 13.5 años recuperar tu inversión en una compra a partir de julio en adelante

El mercado inmobiliario está tan caro que Zillow predice que tardarás 13.5 años en recuperar tu inversión en una compra a partir de julio en adelante

Muchos hacen esto no porque estén emocionados ante la perspectiva de comprar en condiciones tan inasequibles, sino para reforzar su estabilidad financiera para el futuro. En otras palabras, cuanto antes puedan ser propietarios de una vivienda y comenzar a construir patrimonio en su primera casa, antes podrán recuperar esa inversión y eventualmente permitirse algo mejor. Pero el análisis de Zillow muestra que las cosas se han desequilibrado tanto en el mercado inmobiliario que lleva mucho más tiempo del normal para que los propietarios puedan vender sus casas con beneficios.

Los nuevos compradores de vivienda pueden esperar pasar aproximadamente 13.5 años en su casa antes de recuperar su inversión, escribió Nicole Bachaud, una ANBLE senior de Zillow, en el informe publicado el lunes. El análisis de Zillow tuvo en cuenta los aumentos típicos y pronosticados del valor de las viviendas basados en el Índice de Valor de Vivienda de Zillow, suposiciones sobre los costos de cierre, las comisiones del agente en el momento de la venta, los costos de mantenimiento y los pagos de intereses. Las estimaciones de Zillow se basan en las condiciones del mercado en julio, cuando las tasas de interés de las hipotecas eran superiores al 7%.

“A medida que las tasas de interés se acercan al 8% y los precios de las viviendas se estabilizan, ahora se tarda más en recuperar la inversión de una compra de vivienda al considerar el costo de los intereses”, escribió Bachaud.

Aunque Zillow no tiene datos históricos sobre la duración para recuperar la inversión, el plazo para los propietarios de viviendas suele ser de alrededor de cuatro a seis años, según varios expertos en bienes raíces y recursos. Ver que este plazo se extienda durante más de una década podría ser un shock para los futuros propietarios de viviendas.

“Recuperar la inversión en una compra de vivienda tiene una importancia significativa para los propietarios, sirviendo como un hito crucial que representa estabilidad financiera, acumulación de patrimonio en el hogar y la creación de flexibilidad financiera para perseguir futuras metas financieras”, dice Matt Dunbar, vicepresidente senior de la región sureste de la compañía de hipotecas nacional Churchill Mortgage, según ANBLE.

No todos los mercados y no todos los compradores enfrentarán períodos de recuperación de más de una década

Varios factores influyen en determinar cuánto tiempo tomará para que un propietario recupere su inversión en la vivienda, incluyendo su tasa de interés hipotecaria, la cantidad de pago inicial, los costos de cierre, el seguro, los impuestos a la propiedad y la tasa anual de apreciación.

La ubicación de la vivienda también desempeña un papel importante: las áreas metropolitanas con alto valor de vivienda tienen puntos de recuperación de inversión “considerablemente más cortos”, según Zillow. Con un pago inicial del 5%, el punto de recuperación de inversión en San Francisco es de siete años y seis meses, según el cálculo de Zillow, mientras que en San José es de seis años y once meses.

“Estas áreas metropolitanas tienen una sólida trayectoria de crecimiento constante, lo que permite a los propietarios recuperar su inversión inicial en un período de tiempo relativamente más corto si los valores de las viviendas aumentan al mismo ritmo que lo han hecho históricamente”, explica Bachaud.

Sin embargo, hay un plazo mucho más largo para recuperar la inversión en una vivienda en mercados más “asequibles”. De hecho, podría tomar al menos 20 años para los nuevos compradores de vivienda en Cleveland, Ohio; Baton Rouge, Luisiana; El Paso, Texas; Akron, Ohio; e Indianápolis, Indiana. En estas áreas, históricamente ha habido tasas de crecimiento más lentas, lo que significa que se necesitará más tiempo para que los valores de las viviendas aumenten lo suficiente como para construir patrimonio, escribió Bachaud.

Algunos inversionistas inmobiliarios tienen una opinión diferente sobre dónde aumentarán más los valores de las viviendas. Contrariamente a la postura de Zillow de que los mercados con precios más altos mostrarán un mayor crecimiento, los mercados más asequibles con “un sólido crecimiento laboral y demográfico” tendrán los valores de apreciación de vivienda más altos en un futuro cercano, según Kurt Carlton, cofundador y presidente de la empresa nacional de propiedades residenciales privadas de inversión New Western, según ANBLE.

El punto de equilibrio no es el único factor determinante en la venta de una vivienda

Entre las muchas razones por las que las personas deciden vender su vivienda se encuentra la de adquirir una casa más grande o más cara. Cuando llega el momento de hacer esto, es útil haber alcanzado al menos el punto de equilibrio en la casa original para poder obtener ganancias o al menos no sufrir pérdidas.

En su informe, Zillow diseñó un tablero de instrumentos para ver cómo factores como el porcentaje de pago inicial y los pagos de intereses afectan la duración hasta alcanzar el punto de equilibrio. Cuanto mayor sea el pago inicial, por ejemplo, menor será el tiempo que tienda a tomar la duración.

Dicho esto, la situación de cada propietario será diferente.

“El tiempo que se tarda en recuperar la inversión inicial en una vivienda puede ser prolongado y depende de diversos factores, como el estado actual del mercado inmobiliario y tu situación personal”, escribió Bachaud. “Decidir cuándo comprar o vender una vivienda es una elección personal, que implica evaluar tus objetivos financieros a largo plazo, el potencial de aumento del valor de tu propiedad y tu capacidad para gestionar los pagos hipotecarios”.

Además, el cálculo de comprar versus alquilar ha cambiado en los últimos meses debido a las tasas hipotecarias más altas. Por el momento, los pagos de alquiler son más bajos que los pagos hipotecarios, lo que hace que la compra de una vivienda no tenga sentido financiero para algunos compradores. Sin embargo, la propiedad de vivienda sigue siendo una forma de construir riqueza a largo plazo.

“A largo plazo, comprar sigue siendo mejor que alquilar”, dice Bachaud a ANBLE. “La mayor equidad y apreciación se traducen en una mayor riqueza del hogar”.

Una de las principales implicaciones de una duración más prolongada hasta alcanzar el punto de equilibrio es la necesidad de mantener la vivienda durante más tiempo, según Ben Bowen, asesor mundial de Premier Sotheby’s International Realty, quien le dice a ANBLE. Los vendedores no suelen querer abandonar su vivienda “si tienen que llevar un cheque a la mesa de cierre”, dice Bowen. “Nadie quiere perder dinero en la compra de una vivienda”.

Dicho esto, hay muchas razones no financieras para vender una vivienda.

“Es importante para los propietarios alcanzar el punto de equilibrio o obtener ganancias en la compra de una vivienda, pero al final del día, no es el criterio más importante para la mayoría de las personas”, dice.