La industria de bienes raíces sacudida por un veredicto de $1.8 billones que encuentra una conspiración para obligar a los vendedores a pagar comisiones ilegales.

El boom inmobiliario estremece con un veredicto de $1.8 billones, descubriendo una conspiración para hacerle rascarse el bolsillo a los vendedores con comisiones ilegales.

Aproximadamente a las 2pm, hora del este, en una sala de audiencias federales, un jurado encontró culpable a la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR, por sus siglas en inglés) y a las franquicias de corredores de bienes raíces más grandes del país, incluyendo a HomeServices de Berkshire Hathaway, por conspirar para inflar artificialmente las comisiones de venta de viviendas pagadas a los agentes de bienes raíces. El jurado ordenó que la NAR y otros paguen casi 1.800 millones de dólares en daños a una clase de más de 250.000 vendedores de viviendas. Según la ley antimonopolio, esa cifra puede triplicarse a más de 5.000 millones de dólares, a discreción del tribunal.

El caso, Burnett v. NAR et al, es el primero de dos juicios por competencia desleal centrados en la política de comisiones de la NAR. Podría trastornar la estructura de toda la industria de bienes raíces, ya que la clase de demandantes alega que esto constituye una conspiración masiva de fijación de precios. Según la demanda, el “fundamento” de esta conspiración es la obligación de los vendedores de viviendas de pagar comisiones al agente que representa al comprador antes de listar las propiedades en la base de datos de propiedades utilizada en todo el país, el Servicio de Listados Múltiples, que es controlado por las asociaciones locales de la NAR.

Según argumentan los demandantes, dado que la gran mayoría de las viviendas se venden en un mercado MLS, los vendedores se ven obligados a pagar un costo que debería ser asumido por el comprador. Según los demandantes, la NAR y las principales franquicias poseen un “poder de mercado” que estructuran de manera tal que resulta en tarifas más altas y menos competencia.

El jurado respondió afirmativamente a todas las preguntas formuladas, de acuerdo con el formulario del veredicto, incluyendo si esta conspiración hizo que los vendedores “pagaran más por los servicios de corretaje de bienes raíces al vender sus viviendas de lo que habrían pagado en ausencia de dicha conspiración”.

La NAR se mostró desafiante. En una declaración proporcionada a ANBLE, Mantill Williams, el vicepresidente de comunicaciones del grupo, afirmó que sus reglas “priorizan a los consumidores, respaldan los precios determinados por el mercado y promueven la competencia empresarial”. Williams agregó que “este asunto está lejos de ser definitivo, ya que apelaremos el veredicto del jurado” y solicitarán al juez reducir el veredicto del jurado en el ínterin.

Williams afirmó que la NAR defiende “el hecho de que la guía de la NAR para los mercados de corredores de MLS locales garantiza que los consumidores obtengan información integral, equitativa, transparente y confiable sobre viviendas, y que las corredurías de cualquier tamaño, servicio o modelo de precios tengan una oportunidad justa de competir”. Agregó que es probable que pasen varios años antes de que este caso se resuelva por completo.

Michael Ketchmark, el abogado principal de los demandantes, mantuvo un tono muy diferente. “Pasamos 4 años y medio descubriendo las pruebas de esta conspiración”, dijo al Washington Post. “Cuando el jurado vio las pruebas y escuchó el testimonio… acordaron que esto es incorrecto e ilegal”.

Cuando se presentó inicialmente la demanda, incluía a Anywhere Real Estate (anteriormente conocida como Realogy) como coconspiradora en las prácticas de la NAR, pero esa empresa aparentemente llegó a un acuerdo extrajudicial por 83,5 millones de dólares.

Reacción sorprendida del mercado

El mercado asimiló la noticia al llevar de inmediato las acciones de las principales corredurías a la baja en un 5% o más. A pocas horas del veredicto, las grandes caídas incluyeron a Zillow cayendo 600 millones de dólares, eXp World Holdings perdiendo 200 millones de dólares y Opendoor 150 millones de dólares. En menor escala, Redfin perdió 32 millones de dólares y Compass perdió 61 millones de dólares. Esto significa que el mercado eliminó más de 1.000 millones de dólares en acciones de corredurías en cuestión de horas, ya que su modelo de negocio se enfrentó a un desafío importante por parte de un jurado de Kansas City.

El veredicto del caso sorprendió a algunos expertos de la industria. Daryl Fairweather, directora ANBLE de Redfin, quedó impresionada de que el jurado comprendiera lo suficiente los complejos argumentos antimonopolio sobre el poder del mercado como para decidir a favor de la clase.

“No estaba claro si un jurado entendería lo suficiente de economía y fijación de precios como para ver la regla de la NAR de que el vendedor pague al agente del comprador como un esquema para evitar la competencia, pero así fue”, escribió ella en X esta tarde. “Bravo a los [fiscales] por sus habilidades de comunicación en economía”.

Glenn Kelman, CEO de Redfin, dice que la compañía recibe el veredicto con satisfacción, ya que intenta estar “del lado correcto de la historia”, escribió en una extensa publicación titulada “Cambios en la industria de bienes raíces comerciales”. Kelman ha tomado medidas en las últimas semanas para romper los vínculos de su correduría con la NAR por completo por diversas razones, entre ellas, las impactantes denuncias de una cultura de acoso sexual, según informó The New York Times.

“Como una empresa que existe para ofrecer un mejor trato a los consumidores de bienes raíces, Redfin está orgulloso de nuestra incansable defensa del consumidor”, dijo en un comunicado. “Redfin ha ahorrado a nuestros clientes más de $1.5 mil millones en comisiones”.

Zillow no ha emitido ninguna guía ni reacción similar al caso.

¿Un cambio importante en la estructura de comisiones a la vista?

No obstante, el veredicto podría cambiar la estructura de comisiones de la industria de bienes raíces tal como la conocemos. Katie Johnson, abogada jefa de la NAR, abordó la demanda en el podcast de la compañía a principios de este mes.

“El resultado, sin importar hacia qué lado se incline, podría tener consecuencias importantes para la industria y la profesión de bienes raíces durante años”, dijo Johnson en el podcast. “Lo que realmente está en juego aquí es la forma en que se realiza la compensación del broker del listado al broker del comprador”.

Amanda Orson, empresaria, fundadora y CEO del mercado de bienes raíces no listado Galleon, que está desarrollando una plataforma de transacciones basada en IA, dice que un cambio en las estructuras de comisiones está “más que pendiente”. Orson afirmó que una “tríada de fuerzas” está trabajando en contra del antiguo modelo de comisiones: demandas legales, el mercado en sí con un inventario congelado y tasas de interés altas, y la aceleración de la IA.

“Cabe destacar que la gran mayoría de las demandas pendientes son *contra corredurías* en contra de la NAR. ¡No son los propietarios de viviendas!”, escribió ella en X. “El cambio no solo se acerca, sino que es muy necesario”.