Los precios de las viviendas en 7 ciudades acaban de alcanzar máximos históricos gracias a una impresionante racha de 7 meses para el mercado inmobiliario, y el Medio Oeste es el gran ganador

¡Las viviendas en 7 ciudades rompen récords históricos! El mercado inmobiliario lleva una racha de 7 meses impresionantes y el Medio Oeste se lleva la corona

Según el Índice Nacional de Precios de Viviendas NSA de S&P CoreLogic Case-Shiller de EE.UU, una medida líder de los valores de las viviendas durante más de 30 años, el precio promedio de las viviendas existentes aumentó casi un 6% en lo que va del año y un 2.6% en comparación con el año pasado, “mucho más que el aumento promedio anual mediano” en más de tres décadas de datos. Pero las ganancias no fueron uniformes en todo el país. El Cinturón del Óxido brilla especialmente, con Chicago y Detroit registrando aumentos anuales casi el doble del promedio nacional.

“Las diferencias regionales son sustanciales”, dijo Craig J. Lazzara, director gerente de S&P DJI, en un comunicado. Chicago, Nueva York y Detroit registraron el mayor aumento porcentual año tras año, con la Ciudad de los Vientos liderando el aumento anual por cuarto mes consecutivo con un incremento del 5%. Por otro lado, Las Vegas bajó casi un 5%, mientras que los precios promedio en Phoenix disminuyeron casi un 4%.

El índice Case-Shiller mide el cambio en el valor de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos de un mes a otro, y fue desarrollado en la década de 1980 por dos destacados ANBLEs, Karl Case y Robert Shiller, este último ganador del Nobel. Ilustra los cambios en los precios de las viviendas existentes de varias formas diferentes, analizando los precios de las viviendas a nivel nacional, así como un compuesto de 10 y 20 ciudades.

Aunque los datos quedan rezagados unos meses respecto al mercado actual, los datos de este mes corresponden a junio, julio y agosto, este índice es uno de los más antiguos y respetados en el campo de la vivienda. Es un indicador económico útil porque las ventas fuertes de viviendas pueden señalar optimismo en la economía en general (¿por qué si no hacer una compra tan importante?) o lo contrario. Como lo hizo este mes, también puede mostrar cómo se está desenvolviendo diferentes regiones del país.

Como indica el titular del índice Case-Shiller, los precios de las viviendas en general siguen en niveles récord en todo el país. Pero no todo está bien en el mercado inmobiliario de Estados Unidos. Cuando esos precios se combinan con tasas de interés hipotecario en aumento que alcanzaron el 8% este otoño, la asequibilidad de la vivienda es la peor en décadas. (El índice ni siquiera incluye los precios de venta de viviendas nuevas, que son considerablemente más altos que los precios de viviendas existentes superando los $418,000, según la Oficina del Censo de EE.UU., lo que significa que la asequibilidad en general es aún más ajustada). Las ventas de viviendas están en su nivel más bajo en 13 años y algunos expertos esperan que la apreciación comience a estabilizarse.

Esto es lo que significa para diferentes mercados en todo el país.

El medio oeste se calienta

Los precios en el medio oeste fueron especialmente fuertes en agosto, continuando con una ascensión de meses del Cinturón del Óxido hacia la parte superior de los mercados de viviendas más deseados. Los precios de Chicago aumentaron un 5% en comparación con el año pasado, mientras que Detroit estuvo muy cerca, con un aumento del 4.8%. Ambos mercados alcanzaron precios máximos históricos, $197,000 y $180,800, respectivamente.

Si esos máximos históricos parecen menos impresionantes, bueno, esa es exactamente la razón por la cual el medio oeste es tan popular, tal como lo mencionó anteriormente Ed Pinto, director del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute, a Shawn Tully de ANBLE. En un mercado de viviendas plagado de falta de asequibilidad, Chicago, Detroit y otras ciudades del centro de Estados Unidos ofrecen a los compradores algo de margen de maniobra. Esto está impulsando el aumento del precio promedio en este momento, aunque la región sigue siendo la mejor oferta disponible.

“Aunque no lo creas, ciudades como Cleveland, Columbus y Pittsburgh tienen más futuro cercano que Las Vegas o Phoenix”, dijo Pinto. “Precisamente porque aún son relativamente asequibles, mientras que la explosión de precios en el sur, con las tasas de interés en aumento, ha creado una barrera enorme para la mayoría de los compradores potenciales”.

Otra razón señalada por Pinto: Baja oferta de viviendas. Aunque eso es un problema en todas partes, el Medio Oeste tiene una selección particularmente limitada. A nivel nacional, todas las viviendas en el mercado se venderán en promedio en 3.1 meses, dice Pinto. Pero en Pittsburgh y Grand Rapids, por ejemplo, la oferta es de solo 2.6 y 2.0 meses, respectivamente. Eso está ayudando a aumentar los precios.

“Si bien el nivel de demanda de viviendas ha disminuido debido al aumento de las tasas de interés y los desafíos generales de asequibilidad, una cantidad significativamente menor de nuevas listas que ingresan al mercado ha mantenido los meses de inventario para viviendas de calidad en niveles más bajos”, dice Budge Huskey, presidente y CEO de Premier Sotheby’s International Realty, a ANBLE. Eso está “llevando no solo a una protección del valor de las viviendas, sino más bien a una apreciación”.

En otros lugares, Atlanta, Boston, Charlotte, Miami y la ciudad de Nueva York también alcanzaron máximos históricos en agosto, con Miami reportando el precio promedio de vivienda más alto de todos los mercados individuales, con más de $422,000. Selma Hepp, jefa de análisis económico de CoreLogic, atribuye parte de la apreciación en Nueva York y Chicago al regreso continuo a las ciudades y oficinas post-pandemia.

El oeste se desvanece

Mientras el Medio Oeste se calienta, los mercados que estuvieron particularmente activos durante el auge inmobiliario de la pandemia se están enfriando. De los 20 principales mercados, las ciudades del oeste están viendo las mayores caídas en los precios de las viviendas en comparación con el año pasado, con Las Vegas bajando un 4.9% a $281,490, Phoenix bajando un 3.9% a $322,50 y San Francisco bajando un 2.5% a $349,830. Seattle, Portland y Los Ángeles también registraron caídas, aunque más pequeñas que en julio.

Las razones de las caídas en el valor varían, pero en parte se debe a los aumentos de precios significativos de los últimos años. Junto con las tasas de interés extremadamente altas, los compradores simplemente no pueden permitirse mudarse allí.

Y los mercados individuales tienen sus propios problemas. San Francisco todavía tiene algunos de los precios más altos del país, pero han disminuido considerablemente desde el verano pasado. Esto se debe a que eran tan altos para empezar, en parte porque las personas han estado mudándose fuera de la ciudad debido al trabajo remoto y en parte debido al aumento de las tasas de interés que afectan no solo al mercado inmobiliario, sino a todo el sector tecnológico, entre otras razones.

Cleveland, Dallas, Denver, Minneapolis, Portland y Washington, D.C. también informaron disminuciones de precios en agosto, aunque pequeñas. Cada una de estas ciudades informó una caída mensual en los precios promedio de viviendas existentes de 0.5% o menos.

¿Asequibilidad de vivienda? ¿En esta economía?

Si los precios se movieron ligeramente de un mes a otro, eso no proporciona la imagen completa de cómo se ve la asequibilidad de la vivienda en los Estados Unidos. También se deben tener en cuenta las tasas hipotecarias y un dólar rinde más en ciertos mercados que en otros.

“Cuando los precios eran altos pero las tasas de interés eran bajas, muchos compradores aún podían hacerlo funcionar”, dice Lindsey Harn, agente de bienes raíces en Sereno, California, a ANBLE. “Sin embargo, los precios más altos junto con tasas elevadas significan impuestos a la propiedad y pagos mensuales más altos, lo que significa que algunas personas simplemente ya no pueden permitirse comprar en el mercado”.

No solo los compradores se quedan fuera del mercado, sino que menos personas están dispuestas a vender y arriesgarse a perder una tasa de interés inferior al 3% por más del doble. Los precios de la vivienda probablemente seguirán aumentando, o al menos se mantendrán históricamente altos, siempre y cuando las tasas de interés sigan excluyendo a nuevos propietarios del mercado de viviendas.

Sin embargo, precios más altos indican que todavía estamos en un mercado favorable para los vendedores.

“Los vendedores que venden y compran en el mismo mercado se enfrentarán a precios altos”, dice Harn. “Sin embargo, para aquellos que buscan mudarse a un área más asequible, ahora es un buen momento para maximizar las ganancias”.