Fideicomiso Estatutario de Delaware La Salida del Arrendador Que Muchos Contadores Públicos Desconocen

Fideicomiso Estatutario de Delaware La Salida del Arrendador Desconocida por Contadores Públicos

¿Eres propietario y estás cansado de lidiar con inquilinos, basura, inodoros, etc.? ¿Por qué no vendes tu propiedad e inviertes el dinero en otro lugar que no requiera tu apoyo continuo (o el de tu equipo de gestión)? En algún momento, quieres jubilarte, ¿verdad?

Muchos jubilados y próximos jubilados se encuentran atrapados con sus propiedades de alquiler. Lo que era una gran inversión hace años puede convertirse en una situación de carga y limitación. Es posible que la propiedad necesite reparaciones que no quieras pagar. Tal vez el vecindario ha cambiado significativamente desde tu compra original. Entonces, ¿qué te impide vender y seguir adelante? Lo más probable es que el problema se pueda resumir en tres palabras: impuesto sobre las ganancias de capital.

Venta de una propiedad de inversión con impuestos sobre las ganancias de capital

Aquí tienes un ejemplo. Supongamos que vendes tu propiedad de inversión por $1 millón. No tienes hipoteca. La compra original fue de $100,000, pero has depreciado el activo a $0. Eso te da una ganancia de capital total de $1 millón.

Cuando vendas, deberás calcular la recuperación de la depreciación ($100,000 del precio de compra original x 25% = $25,000). A continuación, deberás considerar los impuestos federales por las ganancias ($900,000 x 20% = $180,000). Si se aplican impuestos estatales, como en Kansas, donde las ganancias de capital se gravan como ingresos, deberás tenerlo en cuenta ($1,000,000 x 5.7% = $57,000). Por último, pero no menos importante, deberás considerar el impuesto de Medicare ($1,000,000 x 3.8% = $38,000). Una vez que hayas tenido en cuenta todos los impuestos esperados cuando vendas tu propiedad inmobiliaria, tus $1 millón se convierten en aproximadamente $700,000. Aquí tienes un desglose rápido para que puedas seguirlo.

Eso es un golpe bastante grande, por lo que tiene sentido por qué muchos inversores inmobiliarios a regañadientes mantienen sus propiedades inmobiliarias y siguen siendo propietarios. Muchos inversores eventualmente contratarán a un grupo de administración de propiedades, lo que facilita el día a día pero puede reducir el flujo de efectivo y las ganancias.

Otra razón por la que es posible que retengas tus propiedades más tiempo del necesario es obtener un aumento en la base imponible cuando fallezcas, lo que potencialmente añadiría varias cifras a la herencia de tus beneficiarios. Claro, es un trabajo duro y es posible que estés cansado de ello, pero ese trabajo duro y sacrificio podrían beneficiar mucho a los niños, ¿verdad?

¿Y si hubiera una manera de vender tu propiedad, deshacerte de las responsabilidades del propietario mientras mantienes un flujo de efectivo razonable y diferir los impuestos sobre las ganancias de capital? Cuando se hace esta pregunta, la respuesta, más a menudo que no, suele ser: “Si existiera algo así, mi contador me lo habría dicho”.

Probablemente hayas oído hablar de los intercambios 1031. Si no, aquí tienes una definición rápida. Según la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, a los inversores inmobiliarios se les permite vender una propiedad de inversión y utilizar los ingresos para comprar una propiedad de reemplazo, con propiedad total o fraccionada, mientras diferencian las ganancias de capital. Hay muchas opciones que califican como inversiones “de tipo similar”. Una de las opciones de “tipo similar” que no se comprende o se menciona lo suficiente, en mi opinión, y que tu contador puede que no sepa que existe, se llama fideicomiso estatutario de Delaware, o DST.

Venta de una propiedad de inversión con un fideicomiso estatutario de Delaware

Un fideicomiso estatutario de Delaware es un fideicomiso que es como una inversión pasiva. Básicamente, te permite adquirir una propiedad de inversión con propiedad fraccionada, permitiendo que otra entidad asuma las responsabilidades del propietario mientras mantienes tu flujo de ingresos pasivos. Por lo general, los fideicomisos estatutarios de Delaware se financian a través de un intercambio 1031 debido a los beneficios fiscales, como se mencionó anteriormente.

Es importante aclarar que un fideicomiso estatutario de Delaware es diferente de un fideicomiso de inversión inmobiliaria, o REIT. Los DST te permiten invertir en propiedad fraccionada, mientras que los REIT te permiten invertir en una empresa. No puedes utilizar un intercambio 1031 con sus beneficios fiscales si quieres financiar un REIT. Por eso los fideicomisos estatutarios de Delaware se han vuelto más populares en la última década aproximadamente.

Aquí tienes un desglose comparativo de la venta hipotética de una propiedad anterior, comparando una venta tradicional donde los fondos van a tu cuenta bancaria frente a utilizar un intercambio 1031 para mover los fondos a un fideicomiso estatutario de Delaware.

Colocar los fondos en un fideicomiso estatutario de Delaware, en esta comparación hipotética, permitiría contribuir con $300,000 adicionales para el flujo de efectivo potencial. Muchas veces, un inversor inmobiliario que vende sus inversiones inmobiliarias y traslada los activos a un fideicomiso estatutario de Delaware seguirá manteniendo los fondos en el DST hasta que fallezca, permitiendo que sus beneficiarios se beneficien del aumento en la base imponible.

Beneficios de un fideicomiso estatutario de Delaware

Los fideicomisos estatutarios de Delaware no son un vehículo de inversión típico. Aquí tienes algunos de los beneficios:

  • Sin responsabilidades de gestión
  • Menor responsabilidad personal
  • Potencial aumento en la base imponible para la planificación patrimonial
  • Flujo de efectivo pasivo
  • No se requieren informes financieros ni garantías de préstamo por tu parte
  • Inversión mínima más baja que las propiedades con propiedad total
  • Diversificación inmobiliaria

Hay muchas propiedades de calidad institucional para considerar al analizar las ofertas actuales. Los inversores en DST pueden elegir entre varias opciones, como bienes raíces comerciales, viviendas estudiantiles y más.

Inconvenientes de un fideicomiso estatutario de Delaware

Es importante tener en cuenta que no existe tal cosa como una inversión perfecta o una estrategia de inversión perfecta. Los fideicomisos estatutarios de Delaware también tienen algunos inconvenientes. Por ejemplo, los fideicomisos estatutarios de Delaware suelen ser ilíquidos durante siete a diez años. No puedes renegociar los términos del arrendamiento. Solo están disponibles para inversores acreditados. No puedes reinvertir los ingresos (flujo de efectivo). No puedes invertir en un fideicomiso estatutario de Delaware sin un intermediario cualificado (QI) y un patrocinador de DST. Los QI son terceros, como una empresa de custodia, que facilitan el proceso del intercambio 1031 y la compra de la propiedad de reemplazo o los fideicomisos estatutarios de Delaware. Los patrocinadores de DST gestionan y mantienen la propiedad. Asegúrate de trabajar con un QI y un patrocinador de DST bien evaluados.

En conclusión

Aunque hay muchos beneficios en un fideicomiso estatutario de Delaware, es importante trabajar con un profesional financiero capacitado y un QI experimentado. Realiza una debida diligencia en tus opciones de fideicomisos estatutarios de Delaware antes de poner tu propiedad en venta. Hay muchos aspectos a considerar cuando vendes una propiedad y trasladas los ingresos a un fideicomiso estatutario de Delaware. Cuanta más planificación y preparación tengas, es probable que la transacción sea más fluida.

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