El exceso de oficinas podría ayudar a aliviar la escasez aguda del mercado de viviendas del país. Pero este desarrollador inmobiliario dice que las conversiones residenciales no serán fáciles.

El exceso de oficinas podría aliviar la escasez de viviendas, pero las conversiones residenciales no serán fáciles.

Mientras tanto, la vivienda en los Estados Unidos sigue siendo insuficiente. Según Morgan Stanley, los Estados Unidos tienen una falta estructural de alrededor de 2 millones de unidades de vivienda. Eso se basa en suposiciones conservadoras. Cuando los investigadores de Morgan Stanley utilizan suposiciones “agresivas”, calculan que los Estados Unidos tienen una escasez de viviendas de asombrosos 6 millones de unidades.

La escasez de viviendas más el exceso de espacios de oficina está llevando a los desarrolladores a cuestionar cómo se pueden reimaginar los espacios comerciales. Pero ¿los proyectos de conversión de oficinas a residenciales realmente pueden servir como una forma rentable y rápida de hacer más unidades de vivienda disponibles?

Bobby Fijan, un desarrollador inmobiliario y cofundador de Form Developers, una empresa de tecnología de la propiedad, se dedicó a las conversiones de oficinas a residenciales hace aproximadamente una década con un proyecto que convirtió un antiguo edificio de oficinas de estilo Art Deco de los años 20 en el centro de Filadelfia en 200 unidades residenciales que rompieron el récord de precios de alquiler en la ciudad en ese momento.

“Los edificios de conversión histórica funcionan mucho mejor de lo que deberían”, dice a ANBLE. “El costo de hacer una conversión es casi el mismo que construir una nueva construcción. Solo es ligeramente más rápido”. Utilizando su experiencia en diseño de plantas, desarrollo de apartamentos y tecnología de la propiedad, Fijan ha seguido llevando a cabo proyectos de oficinas a residenciales en todo Estados Unidos.

ANBLE se sentó con Fijan para conocer más sobre el proceso de conversión de oficinas a residenciales y si podría ser una alternativa viable. Algunas partes de la entrevista se han editado y resumido para mayor claridad y brevedad.

¿Qué se requiere para proyectos de conversión de oficinas a residenciales?

En cualquier tipo de conversión, hay algunas cosas diferentes. Una de ellas implica comprar la propiedad y luego básicamente comprar los contratos de arrendamiento de todos los inquilinos individuales, que creo que es una de las partes clave a considerar en las conversiones. No se trata solo de obtener la base correcta.

Una conversión requiere una reestructuración completa de todos los servicios del edificio, básicamente el sistema eléctrico, ciertamente el HVAC y la fontanería definitivamente se renovarán. Esto tiene mucho que ver con que las unidades sean controladas individualmente y obviamente se necesitan nuevos baños. Se debe hacer una tremenda cantidad de demolición. El costo de hacer una conversión es casi el mismo que construir una nueva construcción. Solo es ligeramente más rápido.

En el proyecto de Filadelfia, tuvimos que comprar el edificio y luego pagar una cantidad adicional de dinero al inquilino porque tenía que estar vacío. Realmente no se puede comenzar la conversión hasta que el edificio esté vacío porque obviamente todas las personas en el edificio tienen el derecho de tener agua, y realmente no se puede comenzar a hacer la demolición real hasta que esté completamente vacío.

¿Cómo pueden las subvenciones federales ayudar a facilitar las conversiones de oficinas a residenciales? ¿Es fácil obtener un crédito fiscal histórico?

Creo que este es uno de los puntos realmente interesantes y importantes que se pasan por alto un poco en la conversación sobre las conversiones de oficinas a residenciales. Lo que realmente es complicado es que los créditos fiscales históricos son administrados por el Servicio de Parques Nacionales, que está en el Departamento del Interior. Es algo realmente complicado. Es un programa diseñado para preservar edificios históricos.

La primera parte es que el edificio debe estar incluido o aceptado para ser incluido en el Registro Nacional de Lugares Históricos. Puedes decir que es histórico porque es un edificio de estilo Art Deco realmente hermoso que fue construido por esta persona, o puedes decir que es histórico porque alguna persona famosa estudió aquí o vivió aquí o hay alguna característica importante en la historia. Debes solicitar a una agencia fundamental de preservación de la naturaleza dentro del gobierno.

Luego, la forma en que funciona el beneficio es para los edificios que cumplen con esa condición y están en el Registro Nacional de Lugares Históricos. Luego, tu arquitecto realizará dibujos bastante completos de los cambios propuestos que vas a hacer. Casi siempre trabajarás con un consultor histórico.

No hay pautas específicas en la construcción porque se trata más de la intención. Por lo general, las personas entienden que generalmente debes preservar casi todo sobre la fachada. Es casi imposible agregar algo al exterior. Si estás reemplazando ventanas u otras cosas, casi siempre tiene que ser que los materiales, en la medida de lo posible, sean idénticos a los que eran en ese momento. Las excepciones son si debe cumplir con los estándares de construcción modernos, como la accesibilidad.

¿Cuáles son los beneficios de las conversiones de oficinas a residenciales?

El gobierno dice que es el 20% de lo que se llama gastos calificados. Esto incluye algunas cosas que están adjuntas al edificio y algunos costos que se pagan al contratista general. La forma abreviada en la que pienso en valorarlos es que aproximadamente una cuarta parte de los costos de construcción va a ser el beneficio de este crédito. El crédito es administrado por el IRS como una depreciación lineal. Entonces, si gastas $40 millones y el crédito fiscal es de $10 millones, significa que puedes deducir $2 millones cada año durante cinco años.

Por lo general, lo que sucede es que se trae a un inversionista de crédito fiscal, que puede ser una compañía de seguros, a veces una persona de alto patrimonio neto u otros bancos, alguien que busca proteger esa cantidad de ingresos. Ellos ponen dinero por adelantado y generalmente compran esa depreciación o ese escudo fiscal por cierta cantidad de centavos por dólar, desde 88 centavos hasta 92 centavos, algo así.

La otra ventaja de los proyectos de crédito fiscal histórico es que el entorno de préstamos actual es difícil, pero si piensas en la estructura de capital general de un proyecto, por lo general, el prestamista de construcción presta alrededor del 60 al 70 por ciento del valor. Ese crédito fiscal se permite añadir encima de eso, lo que puede permitir que algunos de estos proyectos de conversión tengan un apalancamiento ligeramente mayor sobre los dólares en efectivo de los desarrolladores.

¿El cambio hacia un trabajo más remoto o híbrido después de COVID ha dejado más espacios de oficinas vacantes disponibles para este tipo de proyectos?

No ha habido un gran cambio después de COVID, en parte debido a algunos de los factores complicados que mencioné antes. Un nuevo propietario todavía tiene que rescindir los contratos de arrendamiento y asegurarse de que el edificio esté completamente desocupado.

Otra cosa que francamente ha sido complicada es que hay varios proyectos que he analizado para ser elegibles, pero la base de los edificios de oficinas ha caído tan rápidamente que los propietarios técnicos del proyecto ya no tienen el control. Ha caído tanto que básicamente todos los prestamistas y socios de capital son conscientes de que nadie va a recuperar todo. Esto hace que sea muy complicado realizar transacciones debido a toda la incertidumbre.

¿Existen ciertos mercados en los que podríamos esperar ver más conversiones de oficinas a residenciales? Por ejemplo, Boston lanzó recientemente un programa piloto que ofrece incentivos fiscales para convertir edificios de oficinas poco utilizados en el centro.

Es difícil porque ese beneficio en particular viene con restricciones de alquiler. Debes cumplir con los porcentajes de alquiler de zonificación inclusiva. Creo que el beneficio fiscal de impuestos a la propiedad vale más que el valor de esa restricción de ingresos. Creo que es algo bueno de hacer, en general.

Contacté a un amigo desarrollador nacional de gran tamaño allí y él dijo que debido a que era un programa piloto y porque tienen una fecha límite para que el proyecto comience, era más su opinión, y supongo que también es la mía, que probablemente solo se aplicará a proyectos que estén muy cerca de ocurrir. Podría hacer que algunos proyectos sucedan, pero no parece que haya suficiente tiempo para que afecte a muchas otras cosas, ya que es solo el programa piloto inicial. Si se expandiera, podría ser diferente, pero creo que debes comenzar la construcción a fines de 2024, lo que es realmente rápido.

¿Las unidades de oficinas a residenciales tienden a tener un alquiler más alto?

Eso es realmente difícil de decir. La razón de ser de mi empresa es la información de planos de planta. No tengo forma de catalogar específicamente si un edificio es genial o no, aunque sé que es cierto.

Las unidades de mejor rendimiento en cualquier mercado suelen ser finalmente las de nueva construcción porque siempre pueden diseñar unidades lo más pequeñas posible, lo que siempre va a obtener el alquiler más alto por pie cuadrado. Incluso en Miami, muchos de los edificios más bonitos son conversiones, como en South Beach.

Es una pregunta muy, muy, muy complicada de responder. Personalmente, me gusta la idea de invertir en algo que ya ha durado mucho tiempo. Confío en el diseño y en los detalles más que en un arquitecto moderno.