El efecto de ‘encierro’ en el mercado de viviendas es muy real, solo hay que mirar este mapa.

El efecto de 'encierro' en el mercado de viviendas es real, mira este mapa.

La idea del “efecto de encierro” es que los propietarios de viviendas se muestran reacios a vender sus propiedades y comprar algo nuevo debido al impacto financiero que supondría perder sus históricas tasas hipotecarias bajas por algo con un interés del 6% o 7%.

Sean Dobson, fundador y CEO de la potencia inmobiliaria Amherst, quizás resumió mejor la frustración cuando tuiteó recientemente: “Financiar esto al 3% [tasas hipotecarias] y luego saltar a tasas del 6% [tasas] es lo mismo que quemarlos [las viviendas] desde una perspectiva de suministro”.

Dobson, que dirige uno de los mayores propietarios de viviendas unifamiliares en Estados Unidos, respondió a un mapa producido por Fortune (ver abajo) que muestra la enorme disminución en el número de viviendas en venta en todo el país.

Este llamado “efecto de encierro” está ocurriendo casi en todas partes. Mercados resilientes de la costa este como Richmond, Virginia, y Filadelfia vieron una disminución del 27% y 26%, respectivamente, en las nuevas listas en comparación con el año anterior. Incluso Austin, un mercado que aún está pasando por una corrección de precios de viviendas, experimentó una disminución del 31% en las nuevas listas en Realtor.com entre junio de 2022 y junio de 2023.

Según Realtor.com, en junio de 2023 hubo un 26% menos de viviendas en venta en Estados Unidos que en junio de 2022, y un 28,9% menos que en junio de 2019.

Para comprender mejor el efecto de encierro, solo hay que tener en cuenta el hecho de que el 91% de los prestatarios de hipotecas tienen una tasa de interés inferior al 5%, incluido el 70,7% con una tasa de interés inferior al 4%. Para esos propietarios, simplemente no tiene mucho sentido vender y comprar una propiedad ahora mismo con una tasa hipotecaria del 6% o 7%.

La escasa cantidad de inventario que entra en el mercado ha alimentado la competencia entre los compradores y ha hecho que los precios de las viviendas suban en la primera mitad del año, la parte del año estacionalmente fuerte, en la mayoría de los mercados. Los mercados del noreste y medio oeste, en particular, experimentaron ganancias de precios de viviendas más fuertes de lo esperado esta primavera.

Sin embargo, hay algunas excepciones.

Basta con echar un vistazo al mercado inmobiliario de Austin y verás algo inusual sucediendo. A pesar de una disminución del 31% en nuevas listas (es decir, viviendas que salen a la venta en un mes determinado), los precios de las viviendas en Austin todavía están un 13% por debajo del pico, según Black Knight. La razón detrás de este fenómeno intrigante radica en el aumento significativo de la oferta general en el mercado (es decir, listados activos) en un 47% interanual, incluso cuando las nuevas listas disminuyeron. Los precios de las viviendas en Austin se dispararon alrededor del 60% en los primeros dos años de la pandemia, lo que resultó en un considerable impacto en la asequibilidad una vez que las tasas hipotecarias aumentaron, lo que hizo que las viviendas permanecieran más tiempo en el mercado. En lugar de presenciar una avalancha de vendedores, Austin está experimentando un efecto de acumulación, lo que está haciendo que los precios de las viviendas bajen allí incluso cuando la mayoría de los mercados vuelven a subir.

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