Los buitres del desastre

Buitres del desastre

Cuando ocurre un desastre, a menudo hay dos tragedias. La primera, y la más importante, es la pérdida de vidas: más de 100 personas murieron cuando los incendios forestales arrasaron Hawái a principios de agosto. Hogares, pertenencias queridas e historia local fueron consumidos por las llamas. Miles de habitantes locales fueron desplazados y aún hay cientos de personas desaparecidas.

Pero la tragedia no termina cuando los incendios se apagan. La segunda tragedia es la explotación del dolor por parte de los inversores que buscan ganar dinero. Mientras las familias aún están de luto por sus seres queridos y tratando de seguir adelante, estos inversores aprovechan para comprar propiedades dañadas a los habitantes locales. Compran tierras baratas y luego esperan para revender las propiedades después de que los efectos persistentes del desastre hayan pasado y los valores de las propiedades aumenten. Los críticos se refieren a estos jugadores inmobiliarios como “inversores buitre” porque se aprovechan de las familias en duelo.

En el incendio de Maui, más de 2,000 edificios fueron destruidos, el 86% de ellos eran viviendas residenciales. Antes del incendio, muchas de esas propiedades habrían tenido un valor de millones de dólares. Pero apenas una semana después de la devastación, los inversores comenzaron a llamar a los residentes de los pueblos destruidos de Hawái para tratar de convencerlos de vender sus hogares a precios rebajados. Preocupado por los inversores depredadores que se aprovechan de las familias vulnerables, el gobernador de Hawái, Josh Green, solicitó una moratoria en las ventas de terrenos dañados en su primera conferencia de prensa después de los incendios.

Los incendios de Hawái no son la primera vez que los inversores han utilizado esta estrategia: cada vez que ocurre un desastre, los “buitres” aparecen. Cuando los tornados azotaron Tennessee en 2020, destruyendo 771 negocios y hogares, el Consejo Metropolitano de Nashville aprobó una resolución contra los desarrolladores depredadores que se dirigían a los residentes que habían perdido sus hogares y les ofrecían comprar terrenos a precios inferiores al mercado. El huracán Ian, que golpeó Florida el otoño pasado, también vio a los desarrolladores aprovecharse de las familias vulnerables, esperando adquirir propiedades destruidas a bajo precio.

Los desastres climáticos son cada vez más frecuentes y destructivos cada año. Y después de que las pérdidas iniciales disminuyen, los aprovechadores inevitablemente llegan.

Actuar rápidamente

El modus operandi de los buitres es bastante sencillo: los inversores se acercan a los propietarios afectados con una oferta apenas días después de que ocurra la tragedia, les entregan un contrato preescrito y tratan de llegar a un acuerdo en el acto. Una vez adquiridas, los inversores revenden las tierras a un precio más alto, a veces sin siquiera reparar la propiedad.

Después de que el huracán Michael golpeó Florida en 2018, las ventas de viviendas aumentaron significativamente, lo que permitió a los inversores de desastres obtener ganancias.
K.C. Wilsey, FEMA

Esta estrategia funciona porque el valor de las tierras afectadas por desastres se recupera constantemente, a menudo dentro de meses después de la tragedia. Un estudio de 2021 de los 20 huracanes más costosos registrados mostró que en cada caso, los valores de las viviendas en áreas afectadas por desastres aumentaron a una tasa más alta el año después del desastre en comparación con el mismo área el año anterior y el promedio nacional. El estudio encontró que el año después de que el huracán Katrina destruyera casi 850,000 hogares, los valores de las viviendas en Nueva Orleans aumentaron un 12% en comparación con el año anterior al desastre, y las ganancias fueron un 9% por encima del promedio nacional de ese año. Las ventas de viviendas en áreas afectadas por el huracán Michael, que golpeó la costa de Florida en 2018, matando a 45 personas y destruyendo 60,000 hogares, también aumentaron significativamente en los meses posteriores a la tormenta. Y se ha demostrado que estas ganancias mantienen su impulso durante hasta tres años después de que ocurre el desastre. Un informe de 2019 del Wall Street Journal encontró que un inversor que compró propiedades dañadas por el huracán Michael pudo ganar de $10,000 a $15,000 por propiedad, sin hacer ningún trabajo en ellas. Otro grupo de inversores compró más de 600 propiedades después del huracán Katrina, obteniendo un promedio de $20,000 por propiedad, también sin tocar la mayoría de ellas.

Los precios generalmente aumentan después de un desastre porque el área se ve repentinamente afectada por una oferta reducida de propiedades habitables, mientras que la demanda de vivir allí se mantiene igual. Entonces, a medida que se reconstruyen los hogares o se limpian los escombros para una nueva estructura, los terrenos se vuelven más lucrativos. Los hogares reconstruidos también son más nuevos que los que fueron destruidos, lo que agrega valor.

Esta empresa tiene el potencial de ser aún más gratificante debido a la creciente frecuencia de desastres naturales en Estados Unidos. El informe de desastres del año pasado de los Centros Nacionales de Información Ambiental de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica encontró que Estados Unidos sufrió 18 desastres climáticos de mil millones de dólares en 2022, lo que resultó en $165 mil millones en daños totales. Y este año se perfila para ser aún más costoso. En ocho meses, ya ha habido 15 desastres climáticos, cada uno con pérdidas que superan los mil millones de dólares.

Para los inversores en desastres, estas tragedias cada vez más comunes son una oportunidad para ganar mucho, y los residentes que han perdido sus hogares pagan el precio.

Situaciones desesperadas

Incluso si hay una explicación económica para las inversiones predatorias, ¿por qué los residentes venden sus hogares a precios insultantemente bajos? Una razón obvia es que simplemente no tienen suficiente dinero en efectivo para renovar su propiedad y volverla habitable. Para la mayoría de las familias, sus hogares son la fuente de su riqueza. Según la Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, las familias estadounidenses consistentemente enumeran su residencia principal como su activo más grande, y la propiedad de vivienda representa el 30% de la riqueza familiar para las familias no blancas. Para la mayoría de los estadounidenses, su dinero está atado a su casa, por lo que perderla en un incendio forestal u otro desastre natural puede ser devastador.

A menudo, el seguro de hogar cubre los daños causados por incendios forestales y tormentas, pero la cobertura privada cada vez es más costosa y más compañías están eliminando por completo la cobertura de hogar a medida que aumenta el número de desastres naturales, algo que ya ha sucedido a muchos propietarios de viviendas en Florida y California. Aquellos que no tienen seguro o tienen un seguro insuficiente se ven obligados a depender de la precaria ayuda gubernamental para reconstruir. Pero la ayuda federal en caso de desastre es dolorosamente lenta para responder y a menudo no cubre la mayoría de los costos. En teoría, los individuos, los inquilinos y los propietarios de viviendas son potencialmente elegibles para recibir ayuda en caso de desastre. Sin embargo, calificar para recibir ayuda implica un proceso largo y complicado. En general, la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias primero remite a los propietarios de viviendas a la Administración de Pequeñas Empresas para solicitar un préstamo por desastre en el hogar. Estos préstamos requieren que los solicitantes demuestren ciertos niveles de solvencia crediticia y capacidad para pagar el préstamo con intereses, lo que significa que muchos hogares de bajos y medianos ingresos pueden no calificar.

Aplicar para recibir ayuda de FEMA puede ser un proceso confuso y que consume tiempo. Y la cantidad promedio de ayuda es solo de $8,000.
Joe Raedle/Getty Images

La siguiente opción es solicitar ayuda directamente a FEMA, un proceso que requiere varios pasos confusos y que consume tiempo. Primero, se requiere una declaración presidencial de un desastre importante, luego los residentes deben completar una autoevaluación y una solicitud de ayuda. Después de eso, los funcionarios de FEMA realizan una inspección de los daños y deciden cuánta ayuda proporcionar. Este proceso puede llevar hasta un mes, y para otros gastos como reembolsos de alojamiento, las personas a menudo esperan hasta dos meses para recibir los fondos. Y a menudo surgen otros problemas: inspecciones de daños inconsistentes, montos mínimos de daños y un proceso de solicitud confuso que debe completarse en un corto período de tiempo a menudo dejan a las víctimas del desastre sin la ayuda que necesitan desesperadamente.

En Puerto Rico, donde miles de personas seguían sin hogar tres años después del huracán María, o en áreas estrechamente unidas como Lahaina, Hawái, los residentes pueden enfrentar barreras aún más difíciles para recibir ayuda. Tanto Puerto Rico como Lahaina tienen un historial de construcción informal, lo que significa que los edificios a menudo carecen de documentación y los propietarios pueden tener dificultades para demostrar la propiedad de la propiedad. Dadas las estrictas exigencias de prueba de propiedad de FEMA, muchos terminan siendo inelegibles para recibir ayuda de FEMA. El Instituto Urbano informó que “los propietarios de viviendas multigeneracionales sin hipotecas activas o que viven en comunidades rurales donde no se documenta fácilmente un título formal están en desventaja”.

La Oficina de Responsabilidad Gubernamental encontró que menos de la mitad de los solicitantes de ayuda bajo el programa de Asistencia Individual y de Vivienda de FEMA entre 2016 y 2018, la mayoría de los cuales no tenían seguro o tenían un ingreso inferior a $50,000, calificaron para recibir ayuda. Para aquellos que califican, los fondos de FEMA pueden ser insuficientes para cubrir el costo de la reconstrucción. Los pagos tienen un límite de $36,000 para la asistencia de reconstrucción de viviendas y la cantidad promedio de ayuda de FEMA es de solo $8,000.

Después de que el período de financiamiento de 18 meses de FEMA finaliza, suponiendo que el Congreso haya aprobado suficiente dinero, debería entrar en juego una última red de seguridad a través de las Subvenciones de Bloques de Desarrollo Comunitario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Las subvenciones son para proyectos de reconstrucción a largo plazo, pero la administración de los fondos a menudo lleva casi dos años. Un informe del Congreso de 2020 encontró que Nueva York aún tenía más de $700 millones por distribuir de las subvenciones otorgadas después del huracán Sandy en 2017.

Esta complicada red de opciones confusas de ayuda deja a muchas personas desesperadas y dispuestas a deshacerse de sus propiedades. Algunas familias pueden mirar los daños y decidir que es mejor vender su hogar y reconstruir en otro lugar con el dinero de la venta. Pero otras familias pueden sentirse obligadas a vender su hogar por menos de lo que vale solo para cubrir la brecha financiera entre la destrucción y la ayuda potencial.

Dadas las escasas opciones de ayuda, una oferta de un inversor externo y un boleto de avión a otro estado pueden parecer un salvavidas.

Cómo frenar a los especuladores

En lugar de ser una bendición para los residentes y las ciudades que están tratando de construir, la inversión externa a menudo cambia el carácter de un área. Los nuevos desarrollos a menudo incluyen centros comerciales y hoteles de lujo que pueden reemplazar a comunidades de clase trabajadora y viviendas anteriormente asequibles, generalmente sin crear nuevas viviendas. Y las ganancias que los inversores de otros estados obtienen al revender propiedades dañadas se hacen a expensas de los hogares que luchan y podrían haber cosechado esos beneficios.

Una solución prometedora es una legislación propuesta en 2019, la Ley de Reforma de la Recuperación de Desastres, que tiene como objetivo agilizar el proceso para recibir las subvenciones en bloque del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) para que las comunidades reciban ayuda más rápidamente. El proyecto de ley, que fue aprobado por la Cámara pero aún no se ha sometido a votación en el Senado, ayudaría a aliviar la presión sobre los propietarios para vender porque se quedaron sin fondos para reconstruir. En Hawái, la organización local de base ha proporcionado un colchón crucial para las personas que perdieron sus hogares. Los esfuerzos orgánicos han recaudado más de $12 millones y los lugareños incluso han establecido un sistema de intercambio de viviendas donde las personas se han ofrecido como voluntarias para alojar a familias que han perdido sus hogares.

Y aunque las moratorias sobre la venta de terrenos dañados no son una solución a largo plazo legalmente sostenible, existen formas en las que los funcionarios estatales podrían disuadir a los inversores de desastres. Por ejemplo, se podría aplicar un “impuesto de alivio de desastres” estatal a todas las ventas de terrenos que ocurran dentro de un cierto período de tiempo después de una declaración presidencial de un desastre importante. El impuesto podría servir como un disuasivo indirecto para los inversores de desastres y los ingresos generados por el impuesto podrían ser redirigidos hacia los esfuerzos locales de ayuda, ayudando a otras familias que tienen la intención de permanecer en el área.

Dado que la crisis climática no desaparecerá, encontrar una solución es fundamental. A medida que aumenta la amenaza de desastres naturales, también lo harán los aprovechadores de desastres.


Anthony DiMauro es un escritor radicado en Nueva York. Su trabajo ha aparecido en Bloomberg, Newsweek, L.A. Review of Books y otros lugares.