Los estadounidenses pagan 60 mil millones de dólares en comisiones de bienes raíces, según el abogado que acaba de ganar un mega veredicto de 1,8 mil millones de dólares contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Los estadounidenses se vuelven 'expertos en bienes raíces' pagando 60 mil millones de dólares en comisiones, según el abogado ganador del mega veredicto de 1,8 mil millones de dólares contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Un jurado federal ordenó el martes a la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces junto con algunas de las principales agencias inmobiliarias del país a pagar casi $1.8 mil millones en daños, luego de encontrar que inflaron artificialmente las comisiones pagadas a los agentes de bienes raíces.

La demanda colectiva fue presentada en 2019 en nombre de 500,000 vendedores de viviendas en Missouri y algunas ciudades fronterizas. El veredicto estableció que los acusados “conspiraron para exigir a los vendedores de viviendas que pagaran al corredor que representaba al comprador de sus viviendas en violación de la ley federal de competencia desleal”.

Si se otorgan daños triples, lo que permite a los demandantes potencialmente recibir hasta tres veces los daños reales o compensatorios, entonces los acusados podrían tener que pagar más de $5 mil millones.

“Este asunto aún está lejos de estar resuelto, ya que apelaremos el veredicto del jurado”, dijo Mantill Williams, portavoz de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, en un comunicado. “Mientras tanto, solicitaremos a la corte que reduzca los daños otorgados por el jurado”.

Williams dijo que es probable que pasen varios años antes de que se resuelva el caso.

Pero la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces y varias agencias inmobiliarias ya se enfrentan a otra demanda por las reglas de comisiones para agentes. Justo después de ganar el veredicto en el caso de 2019, los abogados presentaron una nueva demanda colectiva en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Oeste de Missouri que busca el estatus de demanda colectiva que cubra a cualquier persona en los Estados Unidos que haya vendido una vivienda en los últimos cinco años. Se nombran como demandados a la asociación comercial y siete compañías de corretaje, incluyendo Redfin Corp., Weichert Realtors y Compass Inc.

“El problema a nivel nacional está costando a los estadounidenses alrededor de $60 mil millones en comisiones de bienes raíces adicionales”, dijo Michael Ketchmark, uno de los abogados que representan a los demandantes en las demandas.

El enfoque de las demandas es una regla de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces que requiere que los vendedores de viviendas ofrezcan pagar la comisión del agente que representa al comprador de viviendas cuando publiciten su propiedad en un Servicio de Listado Múltiple local, donde se enumeran la mayoría de las viviendas en venta en los Estados Unidos. Esto se suma a tener que cubrir también la comisión para su agente o corredor de listado.

Las reglas de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces también prohíben que el agente del comprador haga ofertas de compra de viviendas condicionadas a la reducción de su comisión, según la demanda.

“La conspiración de los acusados obliga a los vendedores de viviendas a pagar un costo que, en un mercado competitivo y si no fuera por la restricción anticompetitiva de los acusados, sería pagado por el comprador”, argumentaron los demandantes en la demanda presentada el martes.

Los demandantes también afirman que el requisito de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces mantiene artificialmente altas las comisiones para el agente del comprador de vivienda.

Si la “Regla de Oferta Obligatoria de Compensación” de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces no estuviera vigente, entonces los compradores de viviendas pagarían la comisión de su agente, lo que abriría la puerta a la competencia, y las comisiones serían más bajas entre los agentes que compiten por representar a un comprador de vivienda, argumentan los demandantes.

La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces argumenta que la práctica de los corredores que hacen ofertas de compensación a los corredores de compradores es lo mejor para los consumidores.

“Les da la mayor cantidad de compradores la oportunidad de obtener una vivienda y representación profesional, al mismo tiempo que les brinda a los vendedores acceso a la mayor cantidad de compradores”, dijo Williams.

El portavoz de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces también señaló que las políticas de la asociación siempre han requerido que se haga una oferta de compensación al agente sin especificar una cantidad, y agregó que podría ser tan poco como $1 o incluso un centavo.

En julio, Bright MLS, independiente y que cubre algunos estados en la parte este del país, cambió las reglas para que esté bien que una vivienda listada en el MLS de esa región no incluya una oferta de compensación al agente en absoluto. Eso sigue dentro de las pautas de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces.

“Además, independientemente de la oferta, esas ofertas son siempre negociables”, dijo Williams.

A medida que los precios de las viviendas han aumentado en los últimos años, llevando el precio de venta medio nacional a $394,300 hasta septiembre, también lo han hecho las comisiones de los agentes.

“Hoy en día, lo que sucede efectivamente es que las comisiones del agente del comprador se suman al precio de venta de la casa, inflando el precio de venta”, dijo Stephen Brobeck, miembro principal de la Federación de Consumidores de Estados Unidos. “Si los vendedores ya no tuvieran que pagar a los agentes del comprador, no habría esa inflación y los compradores podrían negociar la comisión a la baja y terminarían pagando menos dinero”.

Típicamente, el vendedor de la vivienda paga a su agente de ventas, quien luego divide la comisión con el agente del comprador según las reglas de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR, por sus siglas en inglés). Tradicionalmente, esto equivale a un reparto de comisión del 5% al 6%, aproximadamente de manera equitativa entre los agentes del comprador y del vendedor.

Estas comisiones están justificadas, considerando la profesionalidad que los agentes brindan a sus clientes y los costos considerables que a menudo incurren al preparar la venta de una vivienda, incluyendo los gastos de preparación, marketing, fotografía, cajas de seguridad e incluso limpieza, según Matthew Shelton, un agente de bienes raíces del área de Kansas City.

“Nunca he tenido un vendedor que incluso dudase o cuestionase una comisión”, dijo. “Si alguien toma el control y limita las comisiones que se pueden cobrar, eso sería más preocupante, sabes, si ponen un límite a algo. No creo que eso sea preciso ni correcto”.

Originalmente, la demanda de 2019 también incluía a Anywhere Real Estate Inc. y Re/Max, pero las dos compañías llegaron a un acuerdo de conciliación, que incluía que Anywhere pagase $83,5 millones, que Re/Max pagase $55 millones y que ambas acordasen reducir sus relaciones con la NAR.

Es poco probable que los compradores y vendedores de viviendas vean algún cambio inmediato en la forma en que se manejan típicamente las comisiones de los agentes para las viviendas que se enumeran en el MLS, ya que la NAR se ha comprometido a apelar el veredicto del martes.

Sin embargo, la industria estará atenta a lo que el tribunal hará a continuación, ahora que el jurado ha hablado.

“Lo crítico es hasta qué punto el tribunal ordena a la industria reestructurar su compensación y ofertas”, dijo Brobeck. “La verdadera solución es que los compradores puedan financiar las comisiones del agente del comprador como parte de sus hipotecas… Pero actualmente existen barreras regulatorias que impiden que eso suceda, barreras regulatorias que son respaldadas firmemente por la industria”.

En una entrada de blog publicada el martes, el director ejecutivo de Redfin, Glenn Kelman, señaló que puede llevar días o semanas que el juez decida qué cambios estructurales implicará el veredicto del jurado y posiblemente años de apelaciones judiciales.

“Por ahora, el tamaño inicial de los daños garantizará un cambio importante”, escribió.

El mes pasado, Redfin anunció que exigiría que sus corredores y agentes se retiren de la membresía de la NAR, citando en parte el requisito de la asociación comercial de una tarifa para el agente del comprador en todos los listados.

Los casos por comisiones de agentes no son la primera vez que la industria de bienes raíces residenciales ha sido objeto de escrutinio sobre el impacto que sus normas tienen en la competencia.

En 2020, el Departamento de Justicia presentó una denuncia contra la NAR, alegando que estableció y aplicó normas y políticas que ilegalmente restringían la competencia en los servicios de bienes raíces residenciales. El gobierno retiró un acuerdo de conciliación propuesto en 2021, afirmando que esto permitiría realizar una investigación más amplia sobre las normas y conductas de la NAR.

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La redactora de Associated Press Michelle Chapman en Nueva York y Heather Hollingsworth en Kansas City contribuyeron a este informe.